地代増額請求
地代が長年据え置かれている場合,増額を請求できる?
土地の賃貸借契約(借地契約)は長期間にわたり,昭和の時代から継続している,ということも珍しくありません。
地代が長期間据え置かれているために,あまりにも低額だという場合,地代の増額を請求できるのでしょうか。
地代増額請求権
借地借家法11条1項は,地代が,①土地に対する租税その他の公課〔固定資産税・都市計画税等〕の増減により不相当となったとき,②土地の価格の上昇その他の経済事情の変動〔物価指数の上昇なども含みます〕により不相当となったとき,③近傍類似の土地の地代等に比較して不相当となったときには,地主側から,将来に向かって〔請求時点から以前にはさかのぼらないという意味です〕地代の増額を請求できると規定しています。
ですので,地代が長期間据え置かれているため,あまりにも低額だという場合には,地主から地代増額請求を行うことができます。
なお,一定期間地代を増額しない旨の特約がある場合には,当該期間中は地代増額請求は認められません(借地借家法11条1項ただし書き)。
地代増額請求権の行使方法
地代増額請求権は「形成権」と解されており,意思表示によって効力を生じますが,いつ増額請求の意思表示があったのかを明確にするため,内容証明郵便等の文書によって行うことが必要です。
一度増額請求の意思表示をすると,いわば紛争状態に突入しますので,安易に行うことは避け,事前に弁護士に相談することをお勧め致します。
地代増額請求後の解決方法-協議
地代増額請求を行い,借地人が応じてくれれば,地代増額についての覚書を取り交わし,地代増額が実現します。
しかし,借地人側が地代増額に応じてくれない場合には,法的手続を取ることが必要となります。
なお,地代増額請求を受けた借地人側としては,地代増額に応じない場合,地代増額を認める裁判が確定するまでは,「相当と認める額の地代」〔通常は,従前の地代額〕を支払い続けることが可能であり,地主は,増額後の地代不払いを理由に土地の賃貸借契約を解除することはできません。
もっとも,最終的に地代増額を認める裁判が確定した場合には,地代増額請求の時点にさかのぼって,増額後の地代と支払済みの地代との差額(不足額)に年10%の利息を付けて支払うよう借地人に請求することができます(借地借家法11条2項)。
地代増額請求後の解決方法-調停
地代増額については,いきなり裁判を起こすことはできず,まず調停を申し立てる必要があります(調停前置主義/民事調停法24条の2)。
地代増額調停は,紛争の目的である宅地の所在地を管轄する簡易裁判所に申し立てるのが原則です。賃貸借契約書に合意管轄条項があるか,相手方と管轄合意書を結べる場合には,合意で定める当事者の所在地を管轄する地方裁判所に申し立てることもできます。
地代増額調停では,不動産鑑定士を調停委員に選任してもらい,適正な地代について専門的知見に基づく意見を述べてもらって,それを元に話し合うことも可能です。
なお,《現時点で土地賃貸借契約を結ぶ場合,地代はいくらが相当か》という《新規地代》の問題と,《当事者の合意による直近の地代額が,その後の事情の変更により不相当になっているか》という《継続地代》の問題とは異なります。地代増額請求においては,《継続地代》が問題となります。
調停において,なかなか詰め切れないものの,両当事者が,「調停委員会の定める調停事項に服する」,つまり,調停委員会の判断に従う旨の書面による合意をすれば,調停委員会が,事件の解決のため,公平中立な立場から,適当な調停条項を定めることができる,という制度もあります(民事調停法24条の3)。
地代増額請求後の解決方法-訴訟
調停でも地代増額請求が決着しない場合には,裁判所に地代増額請求の裁判を提起する必要があります。
裁判では,事情の変更により従前の地代額が不相当に低額になったといえるか,その基礎付け事実(固定資産税等の上昇,地価の上昇,物価の上昇,近傍類似の相当地代の上昇等)の存否をめぐって,審理が行われます。
裁判所に申し出て,不動産鑑定士を鑑定人に選任してもらい,相当地代の鑑定をしてもらうこともあります。この場合,鑑定を申し出る当事者の側で,鑑定費用を予納することが必要です。
裁判官の心証を踏まえた裁判所での和解協議により,賃料増額請求について合意が成立するケースもあります。
地代自動改定特約の有効性
このように,地代増額請求によって地代増額を実現することは,借地人側が争うと相当の時間・手間を要することから,あらかじめ土地の賃貸借契約書に,地代を固定資産税等の○倍と決めて,固定資産税等の増減がある都度自動的にそれに伴って増減するなどと取り決めておくことが考えられます。
このような地代自動改定特約も,地代改定の基準が明確で,経済事情の変動を示す指標に基づく合理的なものであれば,有効と解されます。
もっとも,地代自動改定特約の改定基準を定める基礎となっていた事情が失われることにより,同特約によって地代の額を定めることが借地借家法11条1項の趣旨に照らして不相当なものとなった場合には,同特約の適用を争う当事者は,同項に基づく地代等増減額請求権を行使することができる,つまり同特約の効力が否定される,という判例(最高裁平成15年6月12日判決)もありますので,注意が必要です。
地代増額請求を弁護士に依頼するメリット
以上に見たように,地代増額を実現するには,地代増額請求→協議→調停→訴訟と法的手続を取っていく必要があります。
安易に地代増額を請求するのではなく,最終的には訴訟まで見据えて慎重に行う必要がありますので,弁護士に依頼して進めることが望ましいでしょう。
弁護士に依頼することで,借地人と直接やり取りすることなく,精神的ストレスを軽減しつつ,冷静で客観的・合理的な交渉を進めることも可能になります。
地代増額請求をお考えの際は,不動産に強い弁護士にご相談ください。
