不動産トラブルに強い弁護士なら弁護士秋山直人

親族間の無償使用状態を解消したい

 

親族が建物を無償で使用しているが,立ち退かせられる?

 
親族間の様々な事情で,建物所有者様の親族が,建物を無償で使用していることがあります。
 
無償で使用している間に親族間のトラブルがあり,建物所有者様が,もう無償で使用させたくないと考えた場合,親族を強制的に立ち退かせることはできるのでしょうか?
 

親族間の無償使用は,使用貸借契約と認められることがある

 
そもそもどういう事情・経緯によって,親族が当該建物を無償で使用するに至ったかにより,法的に,建物所有者様と親族との間で「使用貸借契約」(民法593条)が成立していると認められることがあります。
 
通常,親族間では無償使用を認める契約書等は取り交わしていないことがほとんどですが,いざ建物明渡しを求めて裁判を起こしたときに,裁判所が,建物を無償で使用するに至るいきさつから,法的にみて,建物所有者様と親族との間で,建物を無償で使用することを認める「使用貸借契約」が黙示に成立していると判断することがある,という意味です。
 
なお,「使用貸借契約」の成立が認められなければ,親族はただの不法占有者となりますので,明渡し請求も認められますし,一定の場合には賃料相当損害金(賃料に相当する損害賠償金)の請求も認められます。
 

ただで貸していても,使用貸借契約を終了させることはそう簡単ではない

 
仮に「使用貸借契約」が成立していると判断された場合には,建物所有者様が使用貸借契約を終了させることは可能なのでしょうか?
 
実は,無償で貸す契約でありながら,親族間の使用貸借契約を終了させることは,思ったほど簡単ではありません。
 
もちろん,立退きを求める交渉を行って,親族が立退きに応じてくれば良いのですが,交渉が成立せず,裁判を起こす場合には,そう簡単ではありません。
 
まず,使用貸借契約において,当事者が使用貸借の期間を定めたときは,その期間が満了することによって使用貸借が終了します(民法597条1項)。ただ,期間を○年間と具体的に決めているケースは少ないです。一方,借主から「終身無償で居住を認める」という合意があった,と主張されるケースはあります。
 
次に,使用貸借契約においては,当事者が「使用及び収益の目的」を定めたときは,借主がその目的に従い,使用及び収益を終えることによって,使用貸借が終了します(民法597条2項)。
 
例えば,親族が仕事を見つけて就職するまで無償で貸すことに応じたというケースでは,親族が就職すれば使用貸借が終了します。
「使用及び収益の目的」が定まっている場合,借主がその目的に従った使用収益を終えていなくても,その目的に従い借主が使用収益をするのに足りる期間を経過したときは,建物所有者から,使用貸借契約の解除をすることができます(民法598条1項)。
例えば,親族が仕事を見つけて就職するまで無償で貸すことに応じたというケースで,親族が就職活動をまじめにしないので何年も時間ばかり過ぎたという場合には,通常就職するのに必要な合理的期間を経過したら,貸主から,もういい加減にしろと契約を解除できる,という趣旨です。
 
さらに,使用貸借の期間や「使用及び収益の目的」が定まっている場合でも,建物所有者と親族との関係が悪化し,信頼関係が破壊されてしまったという場合には,民法598条1項が類推適用され,建物所有者から,使用貸借契約の解除をすることができます(最高裁昭和42年11月24日判決)。
 
使用貸借の期間や「使用及び収益の目的」が定まっていない場合には,建物所有者は,いつでも使用貸借契約の解除をすることができます(民法598条2項)。
 
なお,借主が死亡したときは,もはや無償で貸す基礎となる人的関係が失われますので,使用貸借契約は当然に終了します(民法597条3項)。他方,貸主が死亡しても,貸主の相続人との間で使用貸借契約は存続します。
 
このような法律の構造になっていますので,裁判では,立退きを求めたい建物所有者としては,①そもそも使用貸借契約は成立していない,②使用貸借の期間や「使用及び収益の目的」が定まっていないから使用貸借契約を解除する,③仮に使用貸借の期間や「使用及び収益の目的」が定まっていると認められる場合でも,親族との関係が悪化し,信頼関係が破壊されてしまったので,使用貸借契約の解除をする,といった主張をしていくことになります。
 
他方,親族の側は,①「終身無償で居住を認める」という内容の使用貸借契約が成立したとか,②「使用及び収益の目的」としてこれこれの目的が合意されていたが,まだ当該目的に従った使用収益が続いている,③その目的に従って借主が使用収益をするのに通常必要な期間も経過していない,④建物所有者との関係はそこまで悪化しておらず,信頼関係は破壊されていない,といった主張をしてくることになります。
 

裁判による解決の実際

 
裁判では,双方当事者が上記のような主張立証を行った上で,裁判所が間に入り,まずは和解での解決を目指すことが多いといえます。特に当事者間に親族関係がある場合には,裁判所としても,できるだけ判決による強制的な解決ではなく,和解による円満解決ができないかを模索するのが通常です。
 
和解協議では,判決まで至った場合にはどのような結論が予想されるかという裁判所の心証も踏まえつつ,両当事者が互譲によって解決を図れないかが模索されます。
 
具体的事情によってですが,建物所有者が親族に一定の立退料を支払って,引越先を見つけてもらい,一定の期限内に立ち退く約束をしてもらうということもあります。
 
また,無償での使用をやめ,一定の賃料を決めて,賃貸借契約に切り替えるということもあります。
 
こうした和解協議を行った上,どうにも和解ができないという場合には,両当事者の尋問を実施し,事情を直接裁判官に聴いてもらった上で,判決に至ります。
 
使用貸借契約の成立が認められなかったり,使用貸借契約の終了が認められた場合には,不法占有の間の賃料相当損害金の請求も認められることがあります。
 

親族間の無償使用状態解消を弁護士に依頼するメリット

 
親族間のトラブルは,どうしても長年の経緯があり,お互い感情的になりがちです。(できれば双方に)弁護士が代理人として付くことで,感情的になりがちな当事者間での直接のやり取りを避け,合理的な話し合いによる解決ができることがあります。
 
また,裁判に至った場合にも,前記のような使用貸借をめぐる法制度を十分理解した上で,弁護士が適切な主張立証活動や和解交渉を行うことが,合理的な解決につながるといえます。
 
弁護士に代理人を頼むことで,親族間のトラブルに伴うストレスも軽減することができます。
 
建物所有者側としては,何もアクションを起こさなければ,そのまま親族の無償使用が続くということにもなりがちですから,そのような状態を解消したい場合には,弁護士に相談することをお勧めいたします。

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