賃料増額を求められた
賃貸人や管理会社から賃料増額を求められたら?
賃貸人や管理会社から,契約更新のタイミングなどで,賃料が周辺相場に比べて安いからといった理由で,賃料増額を求められることがあります。そうした場合に,賃借人としてはどのように対応すれば良いのでしょうか?
賃料増額を請求されたからといって,言われたとおりに賃料の値上げに応じる必要はありません。
賃料増額請求の要件を満たすか?
借地借家法32条は,家賃が,①土地建物に対する固定資産税その他の負担の増大,②土地建物の価格の上昇その他の経済事情の変動,③近傍同種の建物の家賃に比較して不相当となったときに,賃貸人が将来に向かって〔請求した時点より後の賃料を対象に,という意味〕賃料の増額を請求できるとしています。
賃貸人からの家賃増額請求が,これらの要件を満たすかどうか,吟味が必要です。
家賃増額請求の根拠が明らかでなければ,根拠の説明や資料の提出を求めます。
最近は，特に都内では土地の価格が上昇傾向にあり，賃料相場も上昇傾向のところが多いですので，長期間にわたって賃料が改定されていないケースでは，一定の賃料増額が認められるであろうケースも少なくないですが，かといって，賃貸人からの増額請求が過大であるケースも多いです。
単に周辺の新規募集賃料と比較して，現行賃料が安いとして，周辺の新規募集賃料水準まで増額を求めるといった賃貸人側の要求には，そのまま応じるべきでないことが多いです。
そのような場合には，できるだけ増額幅を抑えて決着すべく，交渉が必要となります。
賃料増額に応じなくても法定更新できる
賃貸人や管理会社の側は,契約更新時に「更新後の賃料 金○○万円」という形で通知をしてきて,あたかも,賃料の増額に応じなければ更新ができないかのような誤解を賃借人に与えようとします。
しかし,賃料の増額に応じなければ更新ができないということはありません。
借地借家法は,契約期間満了の1年前から6か月前の間に,賃貸人が「更新拒絶」の通知(条件を変更しなければ更新をしない旨の通知も含みます)をした上で,更新拒絶に「正当事由」がある場合でなければ,更新について合意が成立しなくても,つまりは更新後の賃貸借契約書を取り交わさなくても,法律上当然に賃貸借契約が同一条件で更新されるものとしています(借地借家法26条1項,28条/「法定更新」)。なお,法定更新後は契約期間の定めはないものとされます。
「正当事由」があるといえるには,賃貸人側が建物の使用を必要としていることを前提に,ほとんどのケースで立退料の提供をする必要があります。
ですので,賃貸人が,立退料の提供もせずに,単に更新時に賃料の増額を求めてきても,増額に応じずに賃貸借契約書も取り交わさなければ,法律上当然に,従前の賃料額で賃貸借契約は更新されるのです。
賃料増額請求が認められた場合の効果
賃料増額請求をされても,賃料の増額を正当とする裁判が確定するまでは,賃借人側は,相当と認める額の賃料額(通常は,従前の賃料額)を支払えば足ります(借地借家法32条2項)。
賃料の増額を正当とする裁判が確定した場合には,増額請求の意思表示がなされてから支払った賃料の合計額が,増額後の賃料の合計額(増額請求があった時点から増額の効果が生じます)に不足する部分について,年10%の利息を付けて賃貸人に支払う義務が生じます(借地借家法32条2項ただし書)。もっとも,調停や裁判の和解で解決する場合には,一定の賃料増額に応じるかわりに,この利息については話し合いで免除してもらえることもあります。
賃料増額請求の調停,訴訟
賃料増額請求をして,賃借人に拒まれた賃貸人側としては,増額をあきらめるか,賃料増額の調停を申し立てるかの選択となります。いきなり訴訟を起こすことはできず,まず調停を申し立てる必要があります。
更新時に賃料増額を請求してきた賃貸人でも,賃借人が拒否すると,賃料増額の調停まで申し立ててこないケースもありますし，賃借人から一定の増額の対案を提示すると，それで決着するケースもあります。
賃貸人としても,調停や訴訟で賃料増額を実現しようとすると，費用（弁護士費用や鑑定費用）も時間もかなりかかりますので，それとの比較で，落とし所を検討することが合理的となります。
もし調停を申し立てられた場合には,前記の賃料増額請求の要件を満たすのか，満たすとしてどの程度の増額幅が相当かの協議となります。
調停で話し合いが付かない場合,賃貸人としては,賃料増額の訴訟を起こすことができます。
注意すべきは,賃料増額請求の問題は,《現時点で建物賃貸借契約を結ぶ場合,賃料はいくらが相当か》という《新規賃料》の問題ではなく,《当事者の合意による直近の賃料額が,その後の事情の変更により不相当になっているか》という《継続賃料》の問題であるという点です。
仮に賃料額がもともと安かったとしても，それは当事者の合意によるものなので，裁判所は原則としてそこには介入しません。賃料の直近の合意時点から，地価の上昇，新規賃料相場の上昇等，現行賃料を合意した際の前提となった経済情勢等に変動が生じている場合に，その変動に応じた増額が認められるにとどまります。
賃料増額請求への対応を弁護士に依頼するメリット
賃料増額請求への対応は,賃貸人がどこまで本気かにもよってきます。弁護士が代理人として賃料増額請求を拒否する旨通知すれば,賃貸人も,それ以上の法的手続を取ってこないケースもありますし，一定の増額の対案を提示することで，協議がまとまることもあります。
賃料増額請求を受けても,賃貸人に請求する通りの増額に応じる前に,不動産に強い弁護士に相談することをお勧め致します。
弁護士秋山直人は不動産鑑定士の資格も有しており，賃料改定の問題について専門的知見・経験を有しています。
