契約解除を通知された
契約違反や迷惑行為を理由に契約解除を通知されたら?
賃貸人から,賃借人の「契約違反」や「迷惑行為」を理由に,賃貸借契約の解除を通知され,退去を求められることがあります。そのような場合には,どう対応したら良いのでしょうか?
背信性がなければ契約解除は有効とならない
賃貸人側は,例えば,賃貸借契約書に書いてある物件の用途と,実際の用途が異なるとか,賃貸人の承諾を得ないで無断で内装工事を進めたとか,賃貸人の承諾を得ないで物件を第三者に転貸しているとか,同じ建物の他の賃借人に対して騒音等の著しい迷惑を及ぼす行為を行っているといった理由で,賃貸借契約を解除する,直ちに退去せよと通知してくることがあります。
私の経験では,こうしたトラブルの背景には,賃貸人側と賃借人側とで十分なコミュニケーションが取れていないとか,相互不信に陥っているといった事情が背景にあることが多いように思います。
賃借人から対応を依頼された場合には,まず事実関係を良く調査し,証拠を収集して,賃貸人が指摘している問題が,本当に賃貸借契約を解除できるようなレベルの問題か,検討します。
裁判所は,賃貸借契約の継続的性質や,賃貸借契約の存続が賃借人にとって死活的に重要であることから,賃借人に一定の契約違反や迷惑行為が認められる場合でも,直ちに賃貸借契約の解除を有効と認めるのではなく,賃借人の行為が賃貸人に対する背信的行為と認めるに足らない事情がある場合(背信性の不存在)には,解除を無効と判断することがあります。
例えば,用法違反があっても,賃貸人にとって具体的な不利益がないとか,無断改装があっても,原状回復や修繕が容易であるとか,無断譲渡といっても,個人が法人成りした法人に占有が移っただけで実態にはあまり変わりがないとか,騒音等の迷惑行為があっても,そのレベルがいまだ受忍限度を超えていないレベルにとどまる,といったような場合です。
契約解除無効の主張,賃貸人側との交渉
事実関係の調査の結果,背信性が認められず,賃貸借契約を解除できるようなレベルの問題ではないと判断できる場合には,賃貸人に対し,そのことを指摘し,賃貸借契約の解除は無効であることを主張します。
賃貸人側に対して,賃借人側の事情を説明し,誤解があれば誤解を解いていく作業や,賃貸人側の不満を受け止め,賃借人側として可能な是正を行っていく作業が必要になることもあります。
このような賃貸人側との交渉の結果,賃借人側が一定の対応を取ることで,賃貸人が契約解除の通知を撤回し,解決に至ることもあります。
事案によっては,賃貸人に一定の立退料を出してもらったり,時間的猶予をもらって立ち退く合意をすることもあります。
賃貸人が,理由のない解除通知をもって強引に退去を求めてくるような場合には,逆に賃貸人側の「使用収益させる義務」の違反の責任を追及することもあります。
契約解除通知への対応を弁護士に依頼するメリット
賃貸人から賃貸借契約解除の通知が来たようなケースは,賃貸人と賃借人が相互不信に陥っていることも多いといえます。そのような場合,弁護士に対応を依頼することで,第三者的立場から弁護士が問題点を調査・検討し,双方の意向を踏まえて,合理的な解決に至ることが可能になるケースも少なくありません。
賃貸人から賃貸借契約解除の通知が来たような場合には,経験のある弁護士にご相談されることをお勧め致します。
