不動産トラブルに強い弁護士なら弁護士秋山直人

共有不動産の分割

 

共有不動産の持分だけを現金化することはできる?

 

親族同士や元配偶者同士で不動産を共有している場合,お互いの関係が良好ではなくなると,不動産を共有していること自体が負担になってきます。共有状態を解消して,共有している持分を現金化することは法律上できるのでしょうか?

 

民法では,単独所有が原則であり,持分のみを共有したまま身動きが取れない状態は望ましくないという考え方をしています。そのような考え方を背景に,民法258条で,「共有物分割請求権」を共有者に認めているのです。

 
 

まずは話し合い,まとまらなければ裁判で解決

 

民法258条1項は,「共有物の分割について共有者間に協議が調わないときは,その分割を裁判所に請求することができる」と定めています。

 

実務でも,まずは共有者間で,自分の持分を相手に買い取ってもらえないか,相手の持分を買い取れないか,まとめて第三者に売却して売却代金を配分できないか,適切なところで線を引いて分筆してそれぞれの単独所有にできないか,などと話し合うことが多いです。話し合いの際には,不動産業者の査定書などを価格評価の材料とします。 このような交渉を弁護士に依頼することも当然可能です。第三者の専門家である弁護士に依頼することで,感情的な行き違いをいったんおいて,合理的な話し合いができることも多いです。

 

ただ,共有者間で感情的な溝が深い場合などは,交渉で解決することができないこともままあります。そのような場合には,裁判手続で解決することが可能です。

 
 

裁判での共有不動産分割の方法

 

民法258条では,①現物分割(土地を分筆するなどして実際に分割する方法),②競売分割(裁判所に競売の判決を求め,競売の判決が出たら競売手続を申し立てる方法)の2通りの分割方法が定められています。

 

さらに,判例(最高裁平成8年10月31日)で,③全面的価格賠償という方法が認められています。これは,不動産を適正に評価した上で,共有者のうち1名が,他の共有者の持分を取得して単独所有とし,そのかわりに他の共有者に持分の価格を賠償させるという方法です。

 
 

共有物分割訴訟の裁判実務

 

裁判実務では,①の現物分割が採用されることは多くありません。特に都内のような狭い土地の場合,その土地をさらに細分化したのでは,分割後の土地の価値が低くなりますし,測量費用や分筆費用もかかるためです。

 

裁判実務では,共有持分を現金化したい原告側は,②競売分割を求めることが多く,それに対して共有持分を取得したい被告側は,③全面的価格賠償を求めることが多いといえます。
共有持分を現金化したい側は,不動産自体は第三者の手にわたっても構わないので,裁判所の手続で競売してもらって,その売却代金を持分に従って分配してもらえば足りるからです。
一方,当該不動産自体を保有し続けたい被告側としては,他の共有者である原告から持分を適正価格で買い取ることで,当該不動産を単独所有としたいと考えることが多いといえます。
このようなケースでは,当該不動産の時価について,双方が路線価や不動産業者の査定書を示すなどして,共通認識を持てないか,まずは話し合うことが多いです。
時価について共通認識を持てれば,単独所有としたい側が持分買取の資力があることを示すことで,交渉によって③全面的価格賠償で決着できる可能性が高くなります。

 
 

裁判所での鑑定

 

時価について共通認識を持てない場合,③全面的価格賠償を求める当事者が,裁判所に鑑定を申し出ることもあります。裁判所に中立的な鑑定人(不動産鑑定士)を選任してもらい,その鑑定評価によって,当該不動産の時価を明らかにするためです。

 

裁判所での不動産鑑定費用は,不動産鑑定士に普通に依頼する場合よりも高額になる傾向にあります。裁判所での判断に用いるため,より厳密な鑑定が必要になるからと思われます。都内の土地1筆でも,100万円前後かかります。
不動産鑑定費用は,原則として,不動産鑑定を申し出た側の当事者が「予納」といって裁判所に予め納めます。その上で,和解の場合には鑑定費用の負担をどうするかについても話し合いで決めます。判決の場合には裁判所が鑑定費用の負担者・負担割合を最終的に決定することになります。

 
 

裁判所での和解

 

共有物分割請求訴訟は,和解で解決することも多くあります。不動産の時価について,裁判所が間に入ってすりあわせ,共通認識に至れば,現金化を求める側の当事者の共有持分を,単独所有を求める側の当事者が取得し,対価を支払う内容の和解をすることが多いといえます。裁判所での和解後,通常の不動産売買のように,決済の日を決めて,その日に対価の支払と登記書類の引渡しを同時履行の方法で行い,持分移転登記を行って解決となります。

 
 

競売の判決

 

和解ができなければ,最終的には競売を命じる判決が言い渡される可能性が高くなります。競売を命じる判決が出て確定すると,その判決に基づいて,改めて裁判所に不動産競売を申立て,裁判所の手続で競売してもらうことになります。競売の手続費用は申立人が裁判所に予納する必要がありますが,共有不動産が売却されれば,売却代金から最優先で手続費用に充当されます。残りの売却代金を,共有持分に従って分配することになります。

 
 

共有状態は解消できる

 

はじめにご説明したように,民法では,単独所有が原則であり,持分のみを共有したまま身動きが取れない状態は望ましくないという考え方をしています。そのため,話し合いが難しければ,裁判による解決の手段が用意されています。

 

ある程度時間はかかりますが,裁判をすることで,多くのケースでは,共有不動産の適正な評価に基づき,持分の現金化が実現できます。
また,そのような手段があることを背景にして,弁護士が代理人として交渉することで,裁判に至らずに交渉で解決できるケースもあります。
共有の相手方と自分で交渉するのは精神的にしんどいという場合には,是非弁護士にご相談いただき,解決の方法を探ることをお勧め致します。多くのケースでは,共有状態は解消できるという認識を持っていただければ幸いです。

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