再開発の補償金交渉
第一種市街地再開発事業の補償金は交渉で増額してもらえる?
駅前の一帯を再開発し,従前の建物を取り壊し,複合ビルを建てて,従前の地権者が複合ビル内の区分所有建物を権利変換で取得するといったスキームは,都市再開発法に基づく「第一種市街地再開発事業」の形で行われることが多いといえます。
地権者が定款・事業計画を定めて,都道府県知事の認可を受けて「市街地再開発組合」を設立し(都市再開発法11条),地権者は組合員となります。デベロッパーは,「参加組合員」として定款に定められ,組合に参加し,資金を出します(都市開発法21条)。
第一種市街地再開発事業では,施工地区内の宅地所有者,宅地上の建物所有者,借地人,借家人(以下,まとめて「地権者」といいます。)は,権利変換後に新たな区分所有建物等を取得するかどうかによって,2種類の補償金のいずれかを受けることができます。
法91条補償金と法97条補償金
権利変換後に複合ビル内に新たな区分所有建物等の権利を取得しない地権者は,権利変換期日までに,都市開発法91条に基づく補償金(法91条補償金)を受けることができます。簡単に言うと,地区外に転出する場合に,従前持っていた土地所有権の対価について補償を受けることになります。
権利変換後に複合ビル内に新たな区分所有建物等の権利を取得する地権者も,再開発のために土地や建物を明け渡すことにより「通常受ける損失」に対する補償金(法97条補償金)を受けることができます。
ではこうした補償金は,交渉によって増額の余地があるのでしょうか?
増額交渉のポイント
多くの場合,再開発組合側は,「補償金は組合の規則で決まっている」(だから増額はできない)といった説明を地権者に対して行います。
地権者の側も,そう言われると,「決まっているなら仕方ないか」と考えがちです。
確かに,多くの場合,再開発組合は,いわゆる「用対連基準」(公共用地の取得に伴う損失補償基準)」に準拠する形で補償コンサルに委託して補償金を算定します。
この「用対連基準」に基づく補償金は,例えば法97条の「通常損失補償」であれば,「動産移転料補償」「仮住居補償」「家賃減収補償」「移転雑費補償」など,事細かに積算されます。
しかし,再開発組合から提示された補償額算定書を子細に検討すると,地権者の被る損失の実態に合っていなかったり,算定の仕方に不合理ではないかと思われる点が見つかることが多くあります。
再開発組合との交渉においては,このように,地権者の被る損失の実態に照らして,算定方法や算定額が不合理な点や不十分な点を見つけ,指摘し,是正・増額を求めていくことがポイントです。
再開発組合側(実際には,参加組合員となっているデベロッパーの従業員が組合の事務局担当として交渉に関与することが多いです)も,損失補償の金額について協議が整わない場合,最終的には,審査委員の過半数の同意を得て補償金を供託するとか,都道府県の収用委員会に補償額を確定するために裁決の申請をするといった強硬手段を取って再開発を進めることができるものの(都市再開発法97条3項・4項,92条等),できれば円満に協議で解決したいと考えていることが多いですから,地権者側の指摘に合理性があれば,一定の増額には応じることが多いといえます。
弁護士に交渉を依頼する必要性
再開発の補償金交渉は,ただやみくもに増額を求めれば良いというものではなく,やみくもに増額を求めても,再開発組合側に強硬手段を取られてしまうリスクがあります。強硬手段を取られると,地権者側でも裁決取消訴訟などで抵抗できるものの,紛争が長期化します。
都市開発法や用対連基準の考え方を理解し,再開発組合側の補償額算定のどこについてどのように是正・増額を求めるのが効果的か,弁護士に依頼して増額交渉を行う必要性が高い案件といえます。
弁護士秋山直人は再開発組合との補償金交渉の経験がありますので,是非ご相談いただければと存じます。
なお,再開発組合との補償金交渉については,交渉できる期間が限られていることが多いですので,補償額算定書が提示されましたら,速やかに弁護士に相談することをお勧め致します。
