立退きを求められた
建物の老朽化等を理由に立退きを求められたら?
賃借人側には賃料滞納も契約違反もないのに,賃貸人の側から,建物が老朽化しているとか,耐震基準を満たしていないので危険であり建替えの必要があるといった理由で,賃貸借契約を更新しないとか,いついつまでに建物を明け渡すようにと言われることがあります。
このように立退きを求められた場合,賃借人側として一番やってはいけないのは,言われるがままに,立退料無しで立退きに応じてしまうことです。
賃貸人や管理会社から,更新の際に,定期借家契約に切り替えると言われることもありますが,これも応じてはいけません。定期借家契約では,期間満了によって当然に契約が終了してしまい,普通借家契約と比べて大幅に不利です。
借地借家法では,普通借家契約の場合,賃貸人が更新を拒絶するためには,契約期間満了の1年前から6か月前までの間に,賃借人に対し,更新をしない旨の通知(更新拒絶通知)をしなければならないと定めており,かつ,当該更新拒絶通知には「正当事由」がなければならないと定めています(借地借家法26条1項,28条)。
この「正当事由」があるかどうかは,「建物の賃貸人が建物の使用を必要とする事情」があることを前提に,「建物の賃貸借に関する従前の経過」「建物の利用状況」「建物の現況」「立退料の提供金額」を考慮して,最終的には裁判所が判断します。
「正当事由」があるといえるためには,ほとんどのケースで,賃貸人が相当の立退料を提供する必要があります。
「正当事由」があるといえなければ,更新拒絶は無効であり,賃貸借契約書を改めて取り交わさなくても,すなわち合意更新をしなくても,賃貸借契約は借地借家法の規定に基づいて,当然に更新されます(法定更新,借地借家法26条1項)。法定更新の場合,契約条件は従前と同一ですが,契約期間は定めがないものとみなされます。
また,意外に多いのが,賃貸人側が,まだ契約期間満了のタイミングでもないのに,契約期間の途中で解約・立退きを求めてくる場合です。契約期間を例えば2年間と定めたということは,その期間内は賃貸人には「貸す義務」があります。賃借人に賃料滞納等の契約違反がない限り,「正当事由」の有無とは関係なく,契約期間内に一方的に賃貸人が賃貸借契約を解約することはできません。
立退料の金額交渉をするか,あくまで立退きを拒否するか
このような法制度になっていますので,賃貸人から立退きを求められた場合,賃借人としては,賃貸人の言い分を鵜呑みにすることなく,弁護士に相談することをお勧めします。
賃貸人は「正当事由」がなければ立退きを求めることはできず,「正当事由」ありといえるためには,ほとんどのケースで相当の立退料を提供する必要があるのですから,立退料の金額次第で移転しても良いと考える場合には,弁護士に依頼して,立退料の金額交渉をしてもらうことが有効です。
居住用の賃貸借契約の場合,通常,賃料の1年分以上の立退料は必要とされることが多いですし,営業用の賃貸借契約(店舗や事務所)の場合には,更により高額の立退料が必要とされることが多いといえます。特に営業用の賃貸借契約の場合には,移転することによってどのような損失・負担が生じるのかを検討し,賃貸人側に示すかは別として,積算・検討することが必要です。
賃借人の事情によっては,立退料の金額にかかわらず,どうしても立退きはしたくないというケースもあります。地元で長年営業してきてリピーターが多いなど,その場所に店舗があることが,顧客との関係上非常に意味があるようなケースで,賃借人がそのような意向であることがあります。そのような場合には,立退料の金額の問題ではない,賃借人側の継続使用の必要性が大きく,「正当事由」は認められないと主張して,立退きを拒否していくことになります。
交渉,調停,裁判
賃借人が弁護士に依頼すると,賃貸人側としては,まずは交渉で,立退料について折り合いを付けて立退きに応じてもらえないかと考えるのが通常です。賃貸人側も弁護士を代理人に立てることが多いです。立退料の金額次第で移転しても良いと考える場合には,弁護士を通じて立退料の金額や立退きの時期の交渉を行い,立退料の金額や立退きの時期について協議ができたら,立退きまでのその他の細かい事項についても協議して詰め,明渡合意書といった書面を取り交わします。
交渉が成立しない場合,賃貸人の側が,「正当事由」のある更新拒絶をしたことを前提に,建物明渡しを求めて調停を申し立ててきたり,訴訟を提起してくることがあります。
そのような場合には,弁護士を代理人に立てて対応し,継続使用の必要性等を主張立証して,立退料の金額等で折り合いを付けて調停・和解で解決するか,あくまで立退きを拒む場合には,「正当事由」無しを主張して判決を求めることになります。
立退き要求への対応を弁護士に依頼するメリット
立退きの問題は,賃借人が自ら対応することは負担が大きいですし,低レベルの立退料での解決にとどまってしまう例も多いといえます。不動産に強い弁護士に交渉や調停,裁判への対応を依頼することをお勧めいたします。
弁護士が入ることで,立ち退かせたい賃貸人側からの嫌がらせや強引な交渉を防止できるというメリットもあります。
依頼者から「こんなに立退料がもらえるとは思わなかった」と言われることもあり,立退き要求への対応は,経験上,弁護士に依頼するメリットが特に大きい紛争類型といえます。
