不動産トラブルに強い弁護士なら弁護士秋山直人

漏水被害に遭った

漏水被害に遭ったら

 
建物が老朽化してくると,配管からの漏水事故や,屋根・外壁・ベランダ等からの漏水事故が生じがちになります。
 
賃借している物件で,漏水による被害に遭ったらどうすれば良いのでしょうか?
 

まずは証拠の確保が最重要

 
漏水被害に遭ったら,まずは証拠の確保が最重要です。
 
漏水の状況・被害状況を,写真や,できれば動画で残して下さい。
 
被害に遭った物品の数量・状態や部屋の中での位置関係が分かるよう,被害に遭っている状態での写真・動画を残します。
 
管理会社等に連絡して,業者が応急処置に来た場合も,その処置の内容等をできるだけ写真や動画に残します。業者や管理会社とのやり取りの秘密録音もしておくべきです。
 
後になって,業者が配管部品を交換したかどうかや,どのような措置をしたら漏水が止まったのが争点になるようなこともあります。被害品についても,本当に被害に遭ったのか疑わしいと言われたり,部屋のどの場所にあったのかを明らかにするようになどと賃貸人側から求められることもあります。
 
証拠を残しておくことが,後々大いに役立ちます。
 

応急処置,原因究明

 
漏水被害に遭ったら,証拠を残すことを常に意識しつつ,賃貸人や管理会社に事故を報告し,業者を手配してもらってまずは応急処置をしてもらいます。
 
その後,賃貸人・管理会社や保険会社の側で,漏水の原因を究明しようとするはずですから,調査があれば必ず立会い,写真・動画撮影や秘密録音で,原因についての立証の材料とします。
 
賃貸人が責任逃れをして,実際には排水管の老朽化・メンテナンス不良が原因であるのに,上の階の賃借人のトイレの使用方法が悪い,などと主張してくることもあります。
 
漏水原因をはっきりさせないと,法的に責任を負うべきなのが誰なのかもはっきりしません。原因の究明とその証拠化は極めて重要です。
 
場合によっては,賃借人側でも専門業者に依頼して,漏水原因について調査報告書を作成してもらうこともあります。
 

法的責任原因

 
賃貸物件の排水管や屋上・外壁の老朽化,メンテナンス不良等が原因で漏水したという場合には,賃貸人が,土地工作物責任(民法717条/土地工作物である排水管の保存上の瑕疵)や債務不履行責任(民法601条,415条/賃貸借の目的に応じた使用収益をさせる義務・修繕義務の不履行)を負うことになります。
 
上階の賃借人が過失により漏水を生じさせた(例えば,洗濯機の排水ホースの外れ等)場合には,上階の賃借人が不法行為責任(民法709条)を負うことになります。
 

保険会社との交渉・裁判

 
漏水について法的に責任を負う者(例えば賃貸人)が賠償責任保険に加入しているような場合には,漏水被害について,保険会社との交渉が必要になります。
 
ところが,保険会社は,漏水による賃借人の被害を過少評価し,損害額,つまりは保険会社の支払額を下げようとします。
 
保険会社のこのような態度には目に余るものがありますが,漏水の状況,被害の実態を説明し,証拠を示して,できるだけ多くの損害額を認めさせるよう交渉します。
 
交渉では話にならない場合には,漏水について法的に責任を負う者に対して訴訟を起こして損害賠償を請求することになります。責任を負う者が賠償責任保険に加入している場合には,保険会社の弁護士が代理人について,実質的には保険会社相手の訴訟となります。
 

賃貸人との交渉・裁判

 
漏水について法的に責任を負う者(例えば賃貸人)が賠償責任保険に加入していない場合には,その者に対して直接損害賠償を請求することになります(別途,賃借人が自ら加入している損害保険会社に一定の保険金を請求できることもあります)。
 
賃貸人に対しては,漏水事故の再発防止のための修繕工事や,工事期間中の仮住まい費用なども求めていくことになります。漏水の程度によって,賃貸物件が使用できない期間がある場合には,当該期間の賃料の減額を請求したり,営業用物件であれば営業補償を請求することもあります。
 
賠償責任保険にも加入していない賃貸人は,不誠実な態度を取ることがあり,交渉でらちがあかなければ,賃貸人に対して訴訟を起こして損害賠償を請求することになります。
 
不誠実な賃貸人が相手の場合には,訴訟が長期化する傾向にあります。
 

100%の損害回復は困難という現実

 
漏水被害の案件を担当していて痛感するのは,居住用物件でも営業用物件でも,漏水被害による損害はかなり深刻なものになることがあるのに,被害者が,漏水被害によって受けた損害を100%回復することは困難である,という現実です。
 
保険会社も賃貸人も,漏水の責任原因を争ったり,損害の評価を争ってきます。
 
被害者は漏水被害に遭った精神的被害に加え,なかなか被害が回復されない状況が続くことに精神的苦痛を強く感じますが,裁判所は,財産的損害と別に慰謝料を容易には認めませんし,財産的損害についても,損害額の認定や弁護士費用の損害認定について消極的な傾向があります。
 
漏水事故の訴訟は長期化しがちで,和解や判決によって最終的に得られる損害賠償の金額も,被害者からすれば,到底,体感している損害の回復に足りないというケースが多いといえます。アメリカであれば,懲罰的損害賠償の制度等により,十分な被害回復が得られるのかもしれませんが,日本の法制度は,被害者に冷淡すぎると感じざるを得ません。
 

漏水被害の損害賠償請求を弁護士に依頼する必要性

 
漏水被害の損害賠償請求は,不動産にかかわる案件の中でも,難易度の高いものといえます。法的責任原因の立証や,損害の立証には,弁護士の力が間違いなく必要です。
 
被害の程度が軽微であればまだ良い(保険会社による対応等で被害がカバーされるケースもそれなりにある)のですが,漏水事故によって深刻な被害を受けたという場合には,居住用物件でも営業用物件でも,是非とも弁護士に相談する必要があります。