地中埋設物に関するトラブル
地中埋設物が発見されたら
土地の売買契約後,解体工事や新築工事の過程で,地中から廃材・コンクリート塊・井戸・浄化槽等の地中埋設物が発見されるというトラブルは,売買契約をめぐるトラブルの中で,比較的頻度の高いものといえます。
このような地中埋設物が発見された場合,買主としてはどうすれば良いのでしょうか?
土地の瑕疵・契約不適合といえるか
発見された地中埋設物が,土地の隠れた瑕疵(改正前民法570条)・契約不適合(改正民法562条)に該当するといえれば,買主は,契約で認められた責任追及期間の間は,売主に対して,契約で認められた瑕疵担保責任・契約不適合責任を追及することができます。
なお,売買契約書では,民法の規定と比べて,瑕疵担保責任・契約不適合責任の責任追及期間を短く制限していることが多いので,買主としては,地中埋設物について,売買契約締結前に売主に調査を行ってもらうか,又は売買契約後速やかに調査を行うことが望ましいといえます。解体工事や新築工事の過程で発見されることも多いので,調査を行わない場合でも,こうした工事を売買契約締結後速やかに行うことが望ましいです。
発見された地中埋設物が,土地の隠れた瑕疵(改正前民法570条)・契約不適合(改正民法562条)に該当するといえるかどうかは,契約の趣旨や取引通念を踏まえて,売買目的物が有するべき品質・性能を確定した上で,実際の売買目的物が当該品質・性能を有するかを判断する,という解釈枠組みが妥当します。
例えば,土地を駐車場として使用する目的であったり,平家建ての建物を建てて使用する目的であれば,地中深いところに地中埋設物があっても使用の支障にはならないので,瑕疵・契約不適合とは評価できませんが,中高層建物を建てて使用する目的であれば,地中深いところにある地中埋設物でも,基礎工事を行うのに支障となる程度のものは,瑕疵・契約不適合と評価できることになります。
このように,当事者間で想定されている土地の利用目的や,当該目的に照らして必要な土地の品質・性能を踏まえて,発見された地中埋設物が瑕疵・契約不適合と評価できるかを判断することになります。
こうした判断の材料になるため,売買する土地の利用目的を売買契約書等に記載しておくことも重要です。
契約不適合責任のメニュー
改正民法では,契約不適合責任のメニューが増えましたので,発見された地中埋設物が契約不適合と評価できる場合,どのようなメニューを選択するかが問題となります。
地中埋設物の量がさほど多くない場合には,「履行の追完」として,売主に対して地中埋設物の撤去工事を要求したり,「履行の追完」に応じない場合には売買代金の減額を請求したり,あるいは買主側で業者に発注して地中埋設物の撤去工事を行った上で,当該工事費用を損害賠償請求することになるでしょう。
一方,地中埋設物の量が多く,撤去工事に相当の費用や時間を要し,購入後の建築計画が大幅に狂ってしまうという場合には,契約の内容に適合しない目的物の引渡ししか行われていないという債務不履行に基づき,契約の解除を主張し,売買代金全額の返金を求めることもあるでしょう。
地中埋設物に関するトラブルの解決を弁護士に依頼するメリット
地中埋設物に関するトラブルは,比較的起こりやすく,また紛争になりやすいものでもあります。
もし地中埋設物に関するトラブルが発生した場合には,経験のある弁護士に解決を依頼することで,合理的な解決を図ることができます。
また,責任追及期間を制限する特約があることが多いので,このようなトラブルは,できるだけ早く弁護士に相談することが望ましいといえます。
