共同の利益に反する行為をする区分所有者への対応

困った区分所有者がいる場合,どうすれば良いか?

特定の区分所有者や,当該区分所有者からの賃借人(占有者)が,昼夜を問わず激しい騒音を出す,他の居住者の悪口を大声で叫ぶ,物を投げつけるなどの迷惑行為を繰り返す場合,マンションの管理組合としては,どのような対応を取れば良いでしょうか?

訴訟前の手段

管理組合としては,まずは管理会社に依頼して,問題の区分所有者や占有者に対して,管理規約に定める禁止行為に違反していることを指摘して注意をしてもらう等の対応を取ることになるでしょう。

それでもらちがあかない場合には,管理組合が弁護士に依頼して,管理規約の規定に基づき,問題の区分所有者や占有者に対して,文書で勧告や警告をすることが考えられます。

訴訟等による解決

弁護士から文書で勧告や警告をしても従わない場合,管理組合としては,弁護士に依頼して,以下のような法的手段を取ることが考えられます。

①建物区分所有法57条に基づく行為の停止等の請求

区分所有者や占有者が,他の区分所有者の共同の利益に反する行為をしている場合に,管理者等が原告となり,当該行為の停止,当該行為の結果の除去,当該行為の予防措置を裁判で請求することが可能です。

手続要件として,総会の普通決議が必要です。

②建物区分所有法58条に基づく専有部分の使用禁止の請求

区分所有者が,他の区分所有者の共同の利益に反する行為をしていて,区分所有者の共同生活上の障害が著しく,行為の停止等の請求によってはその障害の除去・区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるときに,管理者等が原告となり,区分所有者に対して,一定期間専有部分および共用部分の使用禁止を裁判で請求することが可能です。

手続要件として,当該区分所有者への弁明の機会付与と,総会の特別決議が必要です。

③建物区分所有法59条に基づく区分所有権競売の請求

区分所有者が,他の区分所有者の共同の利益に反する行為をしていて,区分所有者の共同生活上の障害が著しく,他の方法に基づく請求によってはその障害の除去・区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるときに,管理者等が原告となり,区分所有者に対して,当該区分所有者の専有部分の競売を裁判で請求することが可能です。

訴訟手続で競売を認める判決が確定してから,改めて6か月以内に競売手続を申し立てることになります。
この手続により,強制的に,当該区分所有者から専有部分を奪い,第三者に譲渡させることができます。

手続要件として,当該区分所有者への弁明の機会付与と,総会の特別決議が必要です。

④建物区分所有法60条に基づく占有者に対する専有部分の引渡請求

占有者(例・賃借人)が,他の区分所有者の共同の利益に反する行為をしていて,区分所有者の共同生活上の障害が著しく,他の方法に基づく請求によってはその障害の除去・区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるときに,管理者等が原告となり,区分所有者及び占有者に対して,当該専有部分の占有権原の根拠となる契約(典型的には,賃貸借契約)の解除と,当該専有部分の引渡しを裁判で請求することが可能です。

この手続により,強制的に,共同の利益に反する行為をする占有者から専有部分の占有権限を奪うことができます。

手続要件として,当該占有者への弁明の機会付与と,総会の特別決議が必要です。

共同の利益に反する区分所有者等への対応を弁護士に依頼するメリット

他の区分所有者に著しい迷惑を及ぼす区分所有者や占有者がいても,管理会社からの注意・警告にも従わない場合には,管理組合としては,対処に困ってしまいます。
同じマンションに住んでいる者として,報復や嫌がらせも気になりますので,素人の理事長が前面に立って対応することもなかなか難しいでしょう。

そのような場合には,管理組合から,マンション・区分所有法に詳しい弁護士に依頼することで,文書で勧告や警告を行ったり,区分所有法で認められている様々な法的手段を駆使して,共同の利益に反する区分所有者・占有者にペナルティを与えることが可能です。

なお,規約において,違約金としての弁護士費用の支払義務が明記されている場合には,迷惑行為への対応に要する弁護士費用を,違約金として,共同の利益に反する行為をしている区分所有者に請求することが可能です。