家賃滞納による明渡し，滞納家賃回収
家賃を長期間滞納されたら
賃借人が家賃を滞納した場合,契約書には「1度でも家賃を滞納すれば直ちに契約を解除できる」と規定してあっても,実際には1度の滞納で賃貸借契約を解除することは困難です。
裁判所は,賃貸借契約の継続的性質や,賃借人にとっての賃貸借契約存続の重要性から,家賃滞納の期間・金額,滞納の態様,滞納に至った事情,賃借人の過去における滞納状況等を踏まえ,賃料の滞納が,賃貸人に対する背信的行為と認めるに足りないと考えるときは,賃貸借契約の解除を無効と判断します。
また,契約書には「催告を要さずに直ちに契約を解除できる」と規定してあっても,催告,つまり,賃料を支払うように正式に催促することなく,いきなり解除すると,裁判所に無効と判断されるおそれがあります。
そのため,賃借人が家賃を滞納した場合には,滞納金額が賃料2~3か月分に達した時点で,まずは書面で「催告」を行い,一定期間待った上で,書面で「賃貸借契約解除」の意思表示を行い,建物の明渡しを求めていくことが必要です。
賃借人と交渉ができる場合
賃貸借契約解除の通知をした後,賃借人が明渡しに応じてくれれば,それで解決します。
引越しの準備のため,一定期間の猶予を置くことはやむを得ない場合が多いでしょう。
賃借人との間で,いつまでに明渡すという約束ができれば,その約束を書面化します。賃貸借契約が終了したことを確認し,いつまでに明け渡す,賃借人が期限後に放置した残置物の所有権は放棄し,任意に処分されても異議がない,等と約束することが多いです。
裁判所で「即決和解(起訴前の和解)」の手続を取り,賃借人が明渡しの約束を果たさない場合に強制執行の手続が取れるようにしておくこともあります。即決和解の手続を取るには,賃借人にも裁判所に1回出頭してもらうことが必要となります。
賃借人と交渉ができない場合
問題は,賃貸借契約解除の通知をしても,賃借人が明渡しに応じない場合や,賃借人と連絡が取れないが,賃貸物件には多量の荷物があるような場合です。このような場合には,賃貸人側で法的手続を取っていくしかありません。
賃借人と連絡が取れないからといって,賃貸人側で無断で鍵交換をしたり,賃借人の荷物を搬出するようなことは,「自力救済」として禁止されており,賃借人に対する不法行為となってしまいます。
占有移転禁止の仮処分
建物明渡しの裁判を起こしても,裁判中に,「占有名義」(誰が賃貸物件を占有しているのか)が変わってしまうと,せっかく勝訴して判決を取っても,その判決が無意味になってしまうことがあります。
例えば,Aさんと賃貸借契約を結び,Aさんが賃貸物件を使用していたので,賃料滞納により賃貸借契約を解除し,Aさんを被告として建物明渡請求訴訟を提起して,せっかくAさんに対して建物明渡しの判決を取っても,建物明渡しの強制執行を申立てて執行官と一緒に現場に出向いたら,知らないBさんが物件を占有していて,「Aさんから賃借権を譲ってもらって自分が住んでいる」などと主張し出すケースです。このようなケースでは,Aさんに対する建物明渡しの判決があっても,Bさんを強制的に追い出すことができないのです。
このようなことになるのを避けるためには,建物明渡しの裁判を起こす前に,「占有移転禁止の仮処分」を裁判所に申し立てます。裁判所が審理の結果,仮処分決定を出したら,執行官に申立てをして,賃貸物件まで出向いてもらい,誰が占有しているのかを特定してもらいます。Aさんが占有しているなら,執行官はAさんが占有していることを認定した上,法律上,占有を執行官に移して,占有を移転することが禁止されている旨の公示書を賃貸物件内に貼ってくれます。この手続を踏めば,Aさんに対する建物明渡しの判決を取った後,Bさんが「Aさんから賃借権を譲ってもらって自分が住んでいる」などと主張しても,占有移転禁止の仮処分の効果として,Bさんの主張は認められず,Aさんに対する建物明渡しの判決をもって,Bさんも強制的に追い出すことができます。
「占有移転禁止の仮処分」の手続では,裁判所は,賃借人の言い分は聞かずに,賃貸人の言い分だけ聞いて仮処分を発令しますが,その代わりに,後で賃貸人の言い分に根拠がないことが判明し,賃借人に損害が生じた場合に備えて,賃貸人が,裁判所の指示する一定額の保証金を法務局に供託することが,発令の条件となります。保証金の金額は,居住用賃貸物件の場合で,賃料3~6か月分程度が相場とされていますが,具体的には事案に応じて裁判官が決めます。
保証金は,建物明渡しの裁判で勝訴判決が確定したり,賃借人との間で和解が成立したりしたときには戻ってきます。
建物明渡請求の裁判
事案に応じて占有移転禁止の仮処分の手続を取った後は,いよいよ建物明渡請求訴訟を賃借人を被告として提起します。賃借人がいわゆる夜逃げをしてしまったような場合は,現地調査の上で,所在不明として,公示催告という手続を取ります。公示催告は,裁判所の掲示板に裁判所が訴状等を一定期間掲示することで,被告に訴状等を送達したものとみなす制度です。
建物明渡請求訴訟を起こし,訴状が被告に届くと,被告の対応いかんによってその後の流れが変わります。
被告が裁判に出頭せず,賃貸人の主張を争わない場合には,いわゆる欠席判決となり,被告に明渡しを命ずる判決をもらえますので,強制執行の手続に進むことになります。
被告が裁判に出頭してきて,賃料滞納の事実は認め,明渡しもするが,一定の時間がほしいと述べてきたような場合には,裁判所での和解によって明渡しを約束してもらうことを検討します。裁判所で「和解調書」を作ってもらって和解すれば,約束に違反して明け渡さない場合には,強制執行の手続を取ることができます。
被告が裁判に出頭してきて,賃貸人の主張を争って来るような場合には,賃貸人の主張が正しいことを立証していき,裁判所に主張を認めてもらう必要があります。被告が争うとなると,裁判が決着するまで,相当期間を要することになります。裁判所での和解か,判決によって決着させることになります。
建物明渡しの強制執行
建物明渡しの判決を裁判所からもらった場合や,賃借人が裁判所での和解での約束を守らないような場合には,建物明渡しの強制執行の手続が必要になります。
判決や和解調書に基づき,強制執行を裁判所に申し立てます。
まず,執行官(債権者代理人も同行します)が賃貸物件に出向き,占有者が誰かを認定して,その者が被告であれば,一定の期日(催告から1か月先の期日)を定めて,その期日までに物件を明け渡すように「催告」します。
占有移転禁止の仮処分を取っていれば,占有者が被告でなくても,被告が占有しているものとみなして「催告」します。
この催告期間中に,債務者が物件を明け渡してくれれば無事終了です。
問題は,催告期日になっても債務者が物件を明け渡さない場合です。この場合には,執行官(債権者代理人も同行します)が執行補助者として引越業者を同行し,鍵を解錠して,物理的に債務者の荷物を全て物件内から搬出します。搬出した荷物は倉庫に保管し,債務者に一定期間内(通常は1か月程度)の引き取りを求めます。引き取りのない荷物は最終的には債権者が安価で買い受け,処分することが多いです。
これを「断行」といいますが,断行まで行うとなると,引越業者の費用や倉庫費用は全て債権者が負担しなければなりませんので(理屈上は債務者に請求できますが,債務者には資力がないことがほとんどです),債権者にとってはかなりの負担となります。
このように,「断行」までいけば強制的に明渡しを実現することはできるのですが,費用負担が重くなることが難点です。
できれば,どこかのタイミングで元賃借人に明渡しやむなしと諦めてもらい,自ら引越先を見つけて引っ越してもらうことがベターです。
滞納賃料を回収するには
賃料滞納が原因で賃貸借契約を解除する場合には,建物明渡しを求めるのと並行して,滞納賃料の回収も図っていきます。
賃借人には当然請求するとして,賃借人が払えないという場合には,連帯保証人がいれば連帯保証人にも請求していきます。
連帯保証人に請求すると,「最初は連帯保証人になった覚えがあるが,更新のときには何もきいておらず,ハンコも押していないから,知らない」等と主張されることがあります。
しかし,判例(最高裁平成9年11月13日判決)では,連帯保証人は,反対の趣旨をうかがわせるような特段の事情のない限り,更新後の賃貸借から生じる賃借人の債務についても保証責任を負う趣旨で保証の合意がされたものと解するのが相当であり,連帯保証人は,賃貸人が保証債務の履行を請求することが信義則に反すると認められる場合を除き,更新後の賃貸借から生じる賃借人の債務についても保証責任を負う,とされています。
ですので,更新後の滞納賃料等についても,連帯保証人に請求することとなり,請求しても応じない場合には,連帯保証人に対する裁判を検討することになります。
建物明渡し・滞納賃料回収を弁護士に依頼する必要性
このように,賃料滞納による建物明渡しを実現するには,仮処分,訴訟,強制執行といった法的手続が必要になることが多く,弁護士に依頼することが必須となってきます。
また,滞納賃料回収についても,弁護士が賃借人や連帯保証人との交渉や裁判を行うことで,回収に結びつくケースが多くあります。
賃料滞納に対して適切な時期に対処しないと,どんどん滞納額がふくらむばかりで,結局回収できずに終わるということも多いですから,賃料滞納が2~3か月程度に及んだら,不動産に強い弁護士に相談することをお勧めいたします。
