説明義務違反に関するトラブル
売主の信義則上の説明義務
不動産売買取引において,売主は,買主が当該不動産を購入するという意思決定をするにあたって必要な判断材料について,信義則上,説明義務を負う場合があります。
例えば,最高裁平成17年9月16日判決では,マンションで火災が起きた事件で,マンションの防火設備である室内防火戸のスイッチの位置・操作方法について,売主には信義則上の説明義務があり,マンションの引渡しにあたって,室内防火戸のスイッチの位置・操作方法について説明を怠った売主には説明義務違反があるとしました。
売主の宅建法上の説明義務
加えて,売主が宅地建物取引業者である場合には,宅建業法上の説明義務も負います。
宅地建物取引業法35条1項は,不動産取引において紛争となりやすい事項を「重要事項」として類型化し,宅地建物取引業者である売主は,売買契約の成立までに,「重要事項」について,宅地建物取引士をして,「重要事項説明書」を買主に交付して説明をさせなければならないという義務を課しています。
また,宅地建物取引業者は,同法35条1項の「重要事項」以外でも,契約の勧誘をする場合や,契約の解除等を妨げるために,取引の相手方の判断に影響を与える重要な事項について,故意に事実を告げなかったり,不実のことを告げる行為を禁止されています(宅地建物取引業法47条1号)。具体的には,「宅地建物の所在,規模,形質,現在・将来の利用の制限,環境,交通等の利便,代金の額・支払方法その他の取引条件,取引関係者の資力・信用に関する事項」などで,取引の相手方の判断に重要な影響を及ぼすこととなるものについて,故意による事実不告知や,不実告知が禁止されています。
仲介業者の説明義務
宅地建物取引業者である仲介業者も,宅地建物取引業及び媒介契約上の善管注意義務に基づき,買主に対して説明義務を負っています。
宅地建物取引業法35条に定められている「重要事項」であれば,宅地建物取引業者である仲介業者は,積極的に調査を行い,調査結果に基づいて買主に正確に説明する義務を負います。
宅地建物取引業法35条に定められている「重要事項」でなくても,宅地建物取引業法47条1号にいう,取引の相手方の判断に影響を与える重要な事項については,宅地建物取引業者である仲介業者は,積極的な調査義務までは負わないとしても,通常の業務の過程で認識した事項については,買主に正確に説明する義務を負います。
説明義務違反が問題になる事項
売主や仲介業者の説明義務違反が問題になる事項は,多岐にわたります。
建設基準法等による公法的な制約(接道義務など建築基準法関係,都市計画法・宅地造成等規制法等による規制,指導要綱・行政指導による規制等),建物の物理的瑕疵・契約不適合(漏水事故歴等),土地の地中埋設物・土壌汚染,心理的瑕疵・契約不適合(いわゆる事故物件・近隣の暴力団関係事務所)等です。
私の担当したケースでは,物件が「急傾斜地の崩壊による災害の防止に関する法律」に基づく「急傾斜地崩壊危険区域」内にある事実を宅地建物取引業者である仲介業者が説明していなかったという案件や,物件の接道状況についての説明が問題となった案件がありました。
説明義務違反による責任を追及するには
物件を購入するかどうかや,売買金額の決定に影響する重要な事実について売主や仲介業者から説明がなく,そのために損害を被ったという場合には,売主や仲介業者に対する損害賠償請求が可能な場合があります。
売主や仲介業者が宅地建物取引業者であるときは,宅地建物取引業法違反の問題も生じますので,監督官庁に行政処分を求めることも視野に入れる必要があります。
説明義務違反に関するトラブルの解決を弁護士に依頼する必要性
説明義務違反については,売主・仲介業者それぞれに問題となり,また根拠となる法的構成も異なってきます。売主や仲介業者がどこまでの事実を認識していたかも問題となり,その関係で,責任追及の前提として事実関係の調査が必要になることもあります。
また,重要事項説明義務違反等について,監督官庁に行政処分を求めることも視野に入れた対応も必要となります。
説明義務違反に関するトラブルは,不動産取引に強い弁護士に依頼することで,解決できるケースがあります。
