借地権譲渡承諾，借地権条件変更等
地主から借地権譲渡の承諾を得るには
借地人が,借地権(通常は,借地権付き建物)を第三者(不動産業者など)に売却して現金化したいと考えた場合,地主の承諾が必要となります(民法612条1項)。地主に無断で借地権付き建物の名義を第三者に移してしまうと,無断譲渡として賃貸借契約を解除されてしまうリスクがありますので,気を付けないといけません。
地主との交渉で,一定の承諾料を地主に支払って,借地権譲渡の承諾が得られれば,問題ありません。
問題は,地主との間で承諾料の金額などについて話がまとまらない場合です。
そのような場合,借地人は,借地権付き建物の購入希望者が決まっていれば,裁判所に,地主の承諾に代わる許可を申し立てることができます(借地借家法19条1項)。いわゆる「借地非訟」という手続になります。
この手続では,購入希望者が借地権を取得しても地主に不利となるおそれがないと認められれば,一定の承諾料の支払を条件として,裁判所が,地主の承諾に代わる許可を与えることができます。
「承諾料」については,借地権価格の10%程度が相場とされています。裁判所は,原則として,鑑定委員会の意見を聴いて承諾料の金額を決定します。
地主の側は,第三者への譲渡ではなく地主が自ら借地権付き建物を購入して借地関係を解消したいという場合には,裁判所の定める一定の期間内に,優先譲渡の申立て(地主自らが借地権付き建物の譲渡を受ける旨の申し立て)をすることができます。これを「介入権」と呼びます。
地主が介入権を行使した場合には,裁判所が,鑑定委員会の意見を聴いた上で,借地権付き建物の譲渡対価を決めて,地主への借地権付き建物の譲渡を命じることになります。
このように,地主には介入権があるため,確実に第三者に譲渡することはできませんが,借地人としては,買主が見つかれば,借地権の現金化はできる,という制度になっています。
借地上の建物をリフォームするには
土地の賃貸借契約書では,「借地上の建物の増改築をするときは,事前に賃貸人の書面による承諾を得なければならない」と増改築を制限していたり,建物の種類・構造・規模・用途を制限する借地条件を定めていたりすることが良くあります。
そのような場合に,借地上の建物をリフォームするには,どうすれば良いでしょうか。
まずは,地主と交渉して,予定しているリフォームの内容を説明し,一定の承諾料を支払って,増改築を承諾してもらったり,借地条件を変更すること(例えば,住宅用の建物という用途の制限がある場合に,住宅兼店舗用と変更すること)を承諾してもらうことが考えられます。交渉で話が付けば,承諾に関する書面を取り交わし,承諾料を支払って解決です。
では,地主との間で折り合いが付かない場合はどうすれば良いでしょうか。
その場合には,借地人は,借地非訟の手続で,裁判所に対し,増改築についての地主の承諾に代わる許可や,借地条件の変更を申立てることができます(借地借家法17条1項,2項)。
申立てがあると,裁判所は,双方当事者の主張や鑑定委員会の意見を聴き,一定の承諾料を定める,他の借地条件を変更する(例えば,地代を増額したり,存続期間を延長する)など,当事者間の利益調整を行った上で,多くの場合に,地主の承諾に代わる許可や,借地条件の変更を認めてくれます。
承諾料は,全面改築の場合には,更地価格の3~5%前後とする場合が多く,借地条件変更については,例えば木造建物から鉄骨造建物への借地条件の変更の場合には,更地価格の10%前後とする場合が多いようです。
裁判所が増改築について地主の承諾に代わる許可をする要件は,「土地の通常の利用上相当とすべき増改築」であること,とされています(借地借家法17条2項)。
また,裁判所が借地条件の変更を認める要件は,「法令による土地利用の規制の変更,付近の土地の利用状況の変化その他の事情の変更により,現に借地権を設定するにおいてはその借地条件と異なる建物の所有を目的とすることが相当である」場合とされています(借地借家法17条1項)。
借地上の建物を建て替えるには
借地借家法が適用される借地契約が1度以上更新された後で,借地権者が,借地契約の残りの存続期間(残存期間)を超えて存続するような建物を新たに建て替えたいときにも,地主の承諾が必要とされています。
地主の承諾なしに,残存期間を超えて存続する建物を建ててしまうと,地主から賃貸借の解約の申入れをされてしまいます(借地借家法8条2項)。
地主との交渉で再築の承諾料について合意ができ,承諾してもらえればそれで解決ですが,承諾料などについて折り合いが付かないときは,どうすれば良いでしょうか。
そのような場合,借地人は,借地非訟の手続で,裁判所に対し,地主の承諾に代わる許可を申し立てることができます(借地借家法18条)。
申立てがあると,裁判所は,双方当事者の主張や鑑定委員会の意見を聴き,一定の承諾料を定める,他の借地条件を変更する(例えば,地代の増額,存続期間の延長)など,当事者間の利益調整を行った上で,一定の場合に,地主の承諾に代わる許可を認めてくれます。
裁判所が再築について地主の承諾に代わる許可をする要件は,「借地権者が残存期間を超えて存続すべき建物を新たに築造することにつきやむを得ない事情がある」こと,とされています(借地借家法18条1項)。
また,許可の判断にあたっては,「建物の状況」「建物の滅失があった場合には滅失に至った事情」「借地に関する従前の経過」「借地権設定者(地主)及び借地権者が土地の使用を必要とする事情」「その他一切の事情」を考慮するとされています(借地借家法18条2項)。
この再築の承諾に代わる許可の制度は,平成4年8月1日に施行された借地借家法に基づく新しい制度で,旧借地法に基づく借地には適用されず(借地借家法附則11条),しかも借地契約の更新後に問題になるため,平成34年(=2022年)8月以降に適用される制度です。
そのため,承諾料の相場は固まっていませんが,一般の増改築許可の場合の承諾料よりも高くなり,更地価格の10%程度になるだろうと言われています。
なお,旧借地法に基づく借地の場合で,再築禁止の特約がある場合には,再築も増改築の一種であるとして,増改築についての地主の承諾に代わる許可の借地非訟手続を利用できるとされています。
交渉や借地非訟手続を弁護士に依頼するメリット
借地権付き建物の譲渡,借地上の建物のリフォームや建替えは,地主の承諾なく安易に行うと,賃貸借契約を解除され,借地権を失ってしまうリスクがあります。また,地主の承諾を得るには,承諾料などについて,不動産の専門知識を踏まえた交渉が必要です。
地主の承諾を得るための交渉や,交渉がまとまらない場合の借地非訟の手続は,不動産に強い弁護士に依頼することで,スムーズに進めることができます。
