地代増額を求められた
地主から地代増額を求められたら?
地主から,地代が周辺相場に比べて安いからといった理由で地代増額を求められることがあります。そうした場合には,借地人としてはどのように対応すれば良いのでしょうか?
まず,安易に地代値上げに応じる必要はありません。
地代増額請求の要件を満たすかどうかの検討が必要です。
借地借家法11条は,地代増額請求権を認めていますが,①土地の固定資産税・都市計画税の上昇,②地価の上昇その他の経済事情の変動〔物価指数の上昇なども含みます〕,③近傍類似の土地の地代に比較して不相当となったとき,という要件を定めています。
地主の地代増額請求が,これらの要件を満たすかどうか,吟味が必要です。
地主の地代増額請求の根拠が明らかでなければ,根拠の説明や資料の提出を求めます。
直近の合意時点から,事情の変更があったか
注意すべきは,地代増額請求の問題は,《現時点で土地賃貸借契約を結ぶ場合,地代はいくらが相当か》という《新規地代》の問題ではなく,《当事者の合意による直近の地代額が,その後の事情の変更により不相当になっているか》という《継続地代》の問題であるという点です。
直近の合意時点から,地代を不相当にするような事情の変更が生じていなければ,地代増額請求は認められません。
地主側も,地代増額請求の調停や裁判までは負担が重いと考えていることもあります。
安易に地主の要求に応じることを避け,弁護士に相談した上で判断した方が良いでしょう。
協議,調停,訴訟
地代増額請求については,協議がまとまらない場合,地主が調停を申し立ててくることがあります。調停でも話し合いが付かない場合には,地主が訴訟を起こしてくることがあります。
地代増額請求をされても,地代の増額を正当とする裁判が確定するまでは,借地人側は,相当と認める額の地代(通常は,従前の地代)を支払えば足ります。
ただ,地代の増額を正当とする裁判が確定してしまうと,増額請求の意思表示がなされてから支払った地代の合計額が,増額後の地代の合計額(増額請求があった時点から増額の効果が生じます)に不足する部分については,年10%の利息を付けて地主に支払わなければなりません(借地借家法11条2項)。
そのリスクを考えると,調停→訴訟とあまりにも紛争が長期化することにはリスクが伴いますので,例えば調停手続で,不動産鑑定士の調停委員が地代について見解を示したタイミングなどで,最終的な着地点を見据え,落としどころを探ることが合理的な場合もあります。
地代増額請求への対応を弁護士に依頼するメリット
地代増額請求への対応は,調停や訴訟まで至った場合の見通しを踏まえた上で,合理的に判断することが望まれます。
地主と借地人との間で,それまでの経緯から,感情的な行き違いがあるケースもあります。
そのため,不動産に強い弁護士に対応を依頼することで,合理的かつ冷静な解決が期待できます。
