依頼者は,所有する一戸建てを第三者に賃貸していましたが,賃料の一部滞納が10年間にわたり続いていました。管理会社も回収の熱意に欠け,借家人が居座っている状態でした。
アパート建築請負契約を白紙解除
建築請負契約７０代／男性相談前
依頼者は,借地権のある土地の有効活用(借地権解消の上,アパート新築)を建築業者から持ちかけられ,建築請負契約書まで締結していましたが,借地権解消について業者が介入して交渉したところ,借地権者の相続関係を調査せずに,現に住んでいる相続人のみを相手に交渉するというずさんなもので,不信感を強めていました。依頼者は,当該建築業者との建築請負契約の解除を希望されていました。
相談後
相談後,借地権者及び建築業者との交渉を受任しました。建築業者に対しては,委任契約上の善管注意義務違反による解除を主張し,白紙解除を実現できました。借地権者との間では,相続関係を調査の上で,全相続人がきちんと遺産分割協議をして特定の相続人に借地権を帰属させてもらった上,当該相続人との合意に基づき,借地権の合意解除を進めました。
弁護士からのコメント
建築業者との関係を無事に解消でき,借地権についても一定の金員支払により円満に合意解除することができ,ご依頼者の希望をかなえることができました。
高齢の地主の方に,建築業者がアパート建築等を持ちかけることは良く見られます。そのような際のトラブルは,早い段階でご相談頂ければ,より対応しやすいと思いますので,ご遠慮なくご相談ください。
その他の解決事例
宅建業者の重要事項説明義務違反による損害賠償請求
説明義務違反ご依頼者様は,宅建業者の仲介で中古の土地建物を購入しましたが,購入後かなり時間が経ってから,当該物件が,建物の建替等の際に都道府県知事の許可等が必要な規制区域内にあることが判明しました。宅建業者は,重要事項説明の際にそのことを説明していませんでした。
親族への建物使用貸借を解除し,土地を更地で売却
使用貸借ご相談者は,アパートを所有していましたが,老朽化していました。借家人には順次退去してもらい,新規には募集しないでいましたが,1室を親族に無償で貸しており(使用貸借),その親族との間は円満にいっておらず,直接退去の交渉をするのも難しい状況でした。退去してもらえないと,アパートを取り壊して土地を更地で売却することができずに困っている状況でした。
賃料増額請求訴訟で勝訴判決
賃料増減額依頼者は貸借物件のテナントで,賃貸人から賃貸借契約上の賃料自動改訂条項に基づいて賃料増額を求められ,裁判を起こされていました。1審簡裁では,条項の解釈をめぐって判断がなされ勝訴していましたが,賃貸人から控訴され,控訴審から受任しました。
賃貸人に対して,入居時に支出した必要費の償還を別途求めたいというご希望で,必要費償還請求訴訟も別途受任しました。
建物の建替えを理由とする賃貸人からの明渡請求に対し,相当の立退料支払で解決(営業物件)
立退交渉ご依頼者様は,普通賃貸借契約を締結し,営業用物件を賃借していましたが,賃貸人より,建物の建替えを理由に,一定の立退料を支払った上での退去を求められました。しかし,提示された立退料の金額は,ご依頼者様が代替物件を見付けて転居し,当該物件で営業を行うには不十分なものでした。
