不動産トラブルに強い弁護士なら弁護士秋山直人

漏水事故トラブルの難しさ

漏水事故のトラブルについて相談を受ける機会が多いのですが、漏水事故は、例えば交通事故と比べても、困難なケース・こじれてしまっているケースがかなりあるという印象です。

その原因を考えてみました。

1 関係当事者が多数・複雑

例えば分譲マンションで賃貸に出している部屋同士で漏水があったような場合、上階の区分所有者、上階の賃借人、上階の賃貸管理会社、下階の区分所有者、下階の賃借人、下階の賃貸管理会社、マンション全体の管理会社、管理組合、そして関係者が加入する保険会社が関係当事者になることが考えられます。保険会社も複数関与したりします。関係当事者の中に、漏水原因の調査に消極的な当事者がいたりすると困難を生じることがあります。

2 漏水事故原因が多様で、究明に専門的知識が必要

漏水事故の原因は多様ですが、漏水原因が判明しなければ、責任の所在が明らかになりません。

例えば分譲マンションの場合、共用部分の配管の破損であれば管理組合が、専有部分の配管の破損であれば区分所有者が、お風呂の水の出しっぱなしといった場合には居住者が責任を負うことになります。また、リフォーム工事業者の施工ミスや、引越業者の洗濯機設置ミスといったケースもあります。漏水原因を究明するには専門業者の調査が必要になるケースがかなりあり、専門業者が調査してもなかなか原因が判明しないこともあります。原因が明確にならなければ、責任の押し付け合いが起こります。

3 保険に対する関係者の理解不足

漏水事故では、賠償責任保険の保険会社や、火災保険の保険会社が関与する場合が多いですが、特に賠償責任保険について、その性質(加害者が負担する法律上の損害賠償責任を填補する)を理解していない関係者が多いと感じます。

4 保険会社の問題点

例えば賃貸マンションの漏水事故で、建物所有者が保険に入っていなかったりすると悲惨ですが、入っているケースでも、保険会社の対応が悪いと感じるケースは多いです。

原因の一つとして、いわゆる「示談代行」が付いていないケースが多いこともあると思います。交通事故の場合、ほとんど示談代行が付いているので、被害者代理人の弁護士が保険会社の担当者と直接交渉をして交渉で解決できることも多いですが、漏水事故の場合、保険会社は交渉の矢面には出てこず、ただ見積書の査定結果だけを出して、あとは被害者側が査定結果を呑むかどうか、という交渉の余地の小さい対応をするケースが多いと感じます。(なかには減価償却率などで譲歩するケースもありますが)

また、一般的な傾向としては、保険会社の修繕工事費用等に対する査定が渋く、水濡れした財物の被害などについても対応が渋いという大きな問題があります。

修繕工事費用の見積りに対して、被害者からしてみれば「そんな金額では工事ができない」という大幅な減額査定をしてくるケースが多くあります。単価が高いとか人工が多すぎるとか、経年劣化しているから減価償却すべきだといった主張が多いですが、被害者からしてみれば、好きでこのタイミングで修繕工事をするわけではないのに、減価償却という理屈で大幅な減額をされたのでは、たまったものではありません。

この点については、裁判に至った場合の解決水準が必ずしも高くないという大きな問題が背景にあります。

5 被害者側の問題点

漏水事故は、一般的にいって、被害者側には落ち度がないケースがほとんどであり、そのために、いわゆる被害者意識が大きく、「なんで何の落ち度もないのに解決のためにこんな負担を強いられるのか」という思いが被害者に強すぎて、かえって解決が遠のいてしまうケースがあります。

責任追及すべき矛先が、本来の漏水原因者ではなく、管理会社などに向かっているケースも見られます。

こじれて長期化してしまっているケースもかなりあり、もっと早い段階で弁護士が入って交通整理をすればここまでこじれなかったのに・・・という印象を持つケースもあります。

例えば日本の裁判では、被害者の負担する弁護士費用についても、その多くは被害者の自己負担になります。この点一つを取っても、被害者にとっては納得のいかないところです。

このように漏水問題は複雑で困難なケースも多いわけですが、被害者の方も、弁護士に相談の上で、置かれた状況・現実を直視し、訴訟を起こすなら起こす、妥協するなら妥協する等と、適切に判断していく必要があると思います。

 

その他のコラム

賃貸不動産経営管理士試験に合格

昨年11月に受験した賃貸不動産経営管理士試験の合格発表があり,無事合格しました。 2018年秋 宅地建物取引士試験→合格 2019年秋 マンション管理士試験→合格 2020年秋 賃貸不動産経営管理士試験→合格 と,弁護士業務のかたわら,不動産関係の資格に毎年チャレンジし,合格してきました。 特にマンション管理試験は,合格率が8.2%と難関でした。。 ちなみに,受験予備校TACのデータリサーチ(自己採点の集計)では,今回の賃貸不動産経営管理士試験の データリサーチ参加者の中で,12位でした。自己採点結果は45点/50点でした。
続きを読む

初回相談料を改定しました

初回相談料につきまして,相談件数の増加に伴いまして,60分以内5,500円(消費税込)と改定させていただきました。 初回相談は,予約制で,60分の枠をお取りしております。原則として,当事務所での面談相談としておりますが,Zoomによるご相談も対応可能です。  
続きを読む

居抜き物件の落とし穴

いわゆる「居抜き」物件は、飲食店等の建物賃貸借契約で用いられ、旧賃借人の設置した厨房設備等の設備をそのまま使えて初期投資が抑えられるというメリットがあります。 しかし一方で、退去する際には、同様に「居抜き」で借りてくれる人を見つけることができなければ、旧賃借人が借りたときの状況に戻す内容の原状回復義務を契約上負うことが多いです。 また、旧賃借人の設置した設備等の動産類を新賃借人が買い受けるケースでは、旧賃借人の設置した排水管から漏水事故が発生したような場合には、当該漏水事故の責任は、排水管の所有権を取得した新賃借人が負担することになってしまいます。 実際にそういうケースの相談を受けたことがあり、「居抜き」物件にも落とし穴があるなと痛感した次第です。  
続きを読む

不動産トラブル解決サイトを開設しました

このたび,不動産トラブル解決サイトを開設しました。弁護士の秋山直人と申します。 この4年間ほど,宅地建物取引士やマンション管理士の資格を取るとともに,弁護士業務の中で,不動産関連トラブルの解決に最も力を入れてきました。 その成果を活かし,このサイトを開設することができました。 今後ますます,不動産関連トラブルに注力し,専門的知識・経験を磨いて,皆様のお役に立てればと願っております。
続きを読む

不動産鑑定士試験の短答式試験に合格

5月9日に受験した,不動産鑑定士試験の短答式試験(マークシート方式の試験)の合格発表が本日あり,合格していました。 受験者数は1709人で,合格者が621人とのことなので,約36%の合格率でした。 受験科目は,不動産鑑定評価理論と,不動産に関する各種行政法規になります。 不動産鑑定士試験は,短答式試験の合格者が,その年,翌年,翌々年と3回まで論文式試験を受験できますが,論文式試験の合格率は約15%前後という難関試験です。 マークシート方式の短答式試験は何とか突破できましたが,正直,弁護士業務が相当忙しいので,論文式試験の勉強は進んでいません・・・。 気長に構えて,すきま時間でコツコツと勉強していきたいと思っています。    
続きを読む

不動産トラブルは不動産に強い弁護士へ

初回60分以内の無料相談実施中

24時間受付中 メールでのお問い合わせ

24時間受付中 メールでのお問い合わせ